（深圳市场调研）（广州市场调研执行）（北京消费者研究）这几年被问得最多的一类问题：我看中一个地方，能不能开个球馆/健身房/瑜伽馆？

问的人多半已经动了心，想要的是一句“能”。但这个问题真要有答案，得先把“商圈”变成一个可以计算的圈。

步：把圈画死

3 公里，听起来是个常识数字，实际操作里先跟甲方书面确认边界。因为边界挪 500 米，结论可能反过来——圈东边多一个大型社区，需求立刻上一个量级；圈西边多两家馆，供给立刻过剩。

所以方案里那句“GIS 边界与甲方书面确认后执行”，不是流程话，是免责条款，也是条款。

步：数供给，单位是“片时”

一家 8 片场的馆，晚场 4 小时 = 32 片时；周末 10 小时 = 80 片时。一个月按 4.3 周算，理论产能是（32×5 + 80×2）× 4.3 ≈ 1376 片时。

这个数字一出来，很多争论就结束了。因为你会发现，讨论“这个片区消费力强不强”没有意义，得讨论“这个片区一个月能消化多少片时”。

注意一件事：被培训长期锁定的场，不能算进散客供给。它物理上存在，商业上不对外。统计时要么单列，要么从可售片时里剔掉。

第三步：测利用率，只能数灯

上座率没有二手数据。平台上的“满场”标签不可信——锁场、留场、培训占场，都会显示成满。

做法是蹲点：每家馆三个时段（工作日晚 19:00—22:00、周末午后、周末晚间），按小时数开灯的片数、在场人数、在上课的班数和人数。8 家馆 24 场次，一周能做完。

数完画一条按小时的上座率曲线。曲线形状比平均值有信息量：平均 60% 的两种馆，一种是“晚场爆满、白天全空”，一种是“全天温吞”，定价策略相反。

第四步：算需求，记得打三个折扣

需求 = 圈内人口 × 项目参与率 × 周频次 × 单次时长。

公式简单，坑在“人口”这两个字。常住人口不等于客群，中间要打三个折扣：

愿不愿意出门运动（参与率，全国口径 38.52%，具体到片区还得看年龄结构）；

愿不愿意为场地付费（公园和付费场馆是两拨人）；

愿不愿意走这 15 分钟（过步行 15 分钟，转化率断崖式下降，这是“15 分钟健身圈”这个政策口径背后的朴素道理）。

三个折扣乘下来，30 口可能只剩两三万有效客群。这个数字才是能拿去算营收的。

第五步：算缺口，只算两个档

工作日晚间、周末白天。中午空着的场填不上晚上八点的需求，算全天平均永远看不出问题。

缺口出来以后，还要算一件事：现有场馆的平均上座率。如果已经 78%，新馆的天花板就是那 22%；如果只有 55%，同时有三家在卖“99 元 5 次”，那不是机会，是价格战已经开始。

第六步：算钱，分业务线算点

前期投资（租金押金、装修、地胶灯光器材、证照）、月度固定成本、分业务线营收模型、分业务线点、静态回收期、三年现金流。

然后是敏感性分析：租金涨 10%/20%、上座率掉 10/20 个百分点、培训续费率波动。

四个最常见的错误

一、拿平台“满场”当利用率。

二、拿常住人口当客群，不打折扣。

三、把培训锁定的场算进散客供给，得出“供给充足”的结论。

四、忽略政策对时段的切割——体育类校外培训线下结束不得晚于 20:30，这一条直接决定了晚场最贵那两小时归谁。

说一句可能不太受欢迎的话：可行性研究最有价值的产出，往往是一句“不建议”。

一份只能说“能”的可行性报告，不叫研究，叫盖章。