老旧小区的基础服务与设施维护，（小区满意度调查）（物业满意度调研）（三方市场）直接关系居民尤其是老年群体的生活质量。上书房信息咨询针对天津红桥区 3 个建成 25 年的老旧小区，开展物业满意度专项调查，评估保洁安保、设施维护、便民服务的适配性。

前期准备阶段，调研团队结合老旧小区特点设计《老旧小区物业满意度问卷》，涵盖 “保洁服务、安保值守、给排水设施维护、公共照明、老年便民服务”5 大维度 12 项指标。考虑到小区 60 岁以上居民占比 60%，样本按 “年龄分层（60 岁以上 60%、40-60 岁 30%、40 岁以下 10%）、居住时长（10 年以上 70%）” 配额，计划回收有效问卷 300 份。同时培训调研人员掌握 “一对一辅助填写”“口述记录” 技巧，确保老年居民反馈真实有效。

调研执行采用 “线下为主、线上” 模式：线下在小区广场、老年活动站设置填写点，为老年居民提供纸质问卷与耐心指导；线上通过社区居委会公众号、业主放电子问卷。调研周期 14 天，共发放问卷 350 份，回收有效问卷 316 份，有效回收率 90.3%。同步开展 12 场小型业主座谈会，收集具体问题案例。

数据分析显示，居民整体满意度得分为 3.0 分（5 分制），亮点集中在 “安保夜间值守响应及时”（65% 满意）；主要痛点包括 “楼道保洁频次不足”（58% 反馈垃圾 2 天以上未清理）、“给排水管道维修滞后”（52%）、“公共照明损坏未及时换”（49%）。老年居民特别反映 “便民服务少”（63% 希望增设上门维修、服务）。

调研建议物业建立 “保洁分区责任公示制”，针对老年居民活动高频区域增加清洁频次；推行 “设施维护定期巡检制”，每月排查给排水、照明设施，损坏后 24 小时内响应；增设老年便民服务站，提供基础维修对接、代办等服务，提升老旧小区居住舒适度。