老旧小区的物业基础服务与改造效果，（北京物业调查）（物业满意度调研）（三方满意度）直接关系居民生活品质。上书房信息咨询针对北京东城区 3 个建成 20 年的老旧小区，开展物业满意度专项调查，评估保洁安保、设施改造、处理等服务的适配性。

前期准备阶段，调研团队结合老旧小区特点，设计《老旧小区物业满意度问卷》，涵盖 “保洁服务、安保值守、设施维护、改造施工配合、投诉响应”5 大维度 13 项指标。考虑到小区老年居民占比高，样本按 “年龄分层（60 岁以上占比 50%、40-60 岁 30%、40 岁以下 20%）、居住时长（5 年以上占比 80%）” 配额，计划回收有效问卷 300 份。同时培训调研人员掌握 “一对一辅助填写” 技巧，确保老年居民反馈真实有效。

调研执行采用 “线上 + 线下” 结合模式：线上通过社区居委会公众号、业主放电子问卷；线下在小区广场、老年活动站设置填写点，为老年居民提供纸质问卷与口述记录服务。调研周期 12 天，共发放问卷 360 份，回收有效问卷 312 份，有效回收率 86.7%。同步开展 15 场业主座谈会，收集具体问题反馈。

数据分析显示，居民整体满意度得分为 3.1 分（5 分制），亮点集中在 “设施改造后的安全性提升”（68% 满意）；主要痛点包括 “保洁频次不足”（56% 反馈楼道垃圾 2 天以上未清理）、“安保夜间巡逻不规律”（48%）、“改造施工扰民未提前告知”（42%）。处理方面，35% 的居民反映 “反馈问题后 7 天内未得到明确答复”。

调研建议物业建立 “老旧小区保洁分区责任制”，针对老年居民活动高频区域增加清洁频次；优化安保巡逻路线与时间公示制度；改造施工前提前 3 天告知居民施工时段与注意事项；建立 “处理时限承诺制”，一般问题 3 天内响应、7 天内解决，提升老旧小区居民居住舒适度。